전세사기 예방 방법 알기 쉽게 설명해드립니다.

우리가 주택에 거주하기 위해서는 크게 매매(직접 소유하기 위해 집을 구매하는 것), 전세(보증금을 내고 일정기간 거주하는 것), 월세(전세금보다 적은 보증금과 매달 비용을 지불하고 거주하는 것) 중 자신의 상황에 맞는 방법으로 계약을 하고 거주하게 됩니다. 최근 인천 및 동탄 지역에서 전세사기가 기승을 부리고 있고, 여러 안타까운 소식들이 들려오고 있습니다. 범정부차원의 전세가기 대책이 마련되고 있지만 국토부의 발표에 따르면 올 하반기까지 전세사기가 최고조의 단계에 이른다고 하니 조심해야 할 것으로 보입니다.

 

전세사기 뜻

전세사기는 불리는 이름에서도 알 수 있듯이, 전세계약에서 행해지는 '사기'입니다. 사기죄라는 것은 사람을 기망하여 재물의 교부를 받거나 재사상의 이득을 취하는 것을 의미하고 있습니다. 즉, 누군가를 속여서 돈이나 집등을 빼앗고, 그렇게 빼앗을 재산을 처분하면 사기죄에 해당하게 됩니다. 전세사기를 당하는 피해자들은 속아서 계약을 하며, 전세 계약할 때 지불했던 보증금을 돌려받지 못하는 것입니다. 이것도 사기죄에 해당하게 됩니다. 

 

전세사기로부터 세입자의 보증금을 지키는 예방방법을 집을 고를 때부터 살펴보도록 하겠습니다. 

 

1. 집을 고를 때 깡통주택 조심!

집을 고를 때는 깡통주택을 조심해야합니다. 깡통처럼 비어있는 주택인데, 비어있다는 것은 임대인(집 소유자)의 몫이 거의 없이 비어있다는 이는 매매가격의 대다수를 세입자의 보증금과 빚으로 채우고 있는 집입니다. 집을 매매할 때 집주인의 자본으로 100% 구매하고 임대를 내놓을 수도 있겠지만, 대부분 은행의 보증대출을 받거나 심한 경우 보증대출 (빚) + 임차인(집을 빌리는 사람)의 전세가로 집을 매매할 수도 있는 것입니다.

예를 들어 매매가가 6억인 집을, 전세가 5억 2천에 자신의 자본금 8천만 원으로 집을 매매(갭투자라고 부릅니다.)하고, 바로 전세입자의 5억 2천의 보증금으로 매매대금을 치르는 것입니다. 이때 임대인의 자본금을 8천만 원도 본인의 자본이 아니라 대출을 받는 경우라면 리스크는 훨씬 더 커진다고 할 수 있습니다. 

따라서 집을 고를 때는 매매가격과 전세가의 가격차이가 적은 매물은 더욱 주의깊게 살펴야 합니다. 부동산 등기부등본을 확인해서 이 집에 빚이 얼마나 많은지를 반드시 체크해야 합니다.

 

2. 계약 시에는 임대인과, 공인중개사, 대리인(대리인이 있다면)을 확인해야 합니다.

계약을 할 때는 임대인(집 소유자)과 대리인이 있다면 대리인, 그리고 계약을 도와주고 수수료를 받는 공인중개사를 모두 확인해야 합니다. 

- 임대인: 실제 주인이 맞는지 확인해야합니다. 신분증에 쓰여있는 임대인의 인적사항과 등기부등본의 정보를 일치해야 합니다. 등기부등본은 주소를 안다면 직접 발급받을 수 있기 때문에 임차인(세입자)이 직접 발급받아 확인하는 것이 확실합니다.

- 공인중개사: 공인중개사 사무소가 정상적으로 영업 중인 곳인지, 그리고 공인중개사가 등록된 중개 보조원이 맞는지 반드시 확인합니다. 한국공인중개사협회 홈페이지에서 개업 중개사무소와 주개보조원을 확인할 수 있습니다.

- 대리인: 임대인이 직접 계약을 하지 않고 대리인이 있다면 임대인의 신분증을 대체할 수 있는 인감도장이 찍힌 위임장과, 그 인감도장을 증명할 인감증명서를 확인해야 합니다. 그리고 임대인과 유선통화를 통해 계약 내용도 다시한 번 확인해야합니다.

 

3. 계약서를 작성할 때는 계약서의 항목들 하나하나 살펴 따져봅니다.

 3-1. 임대차 대상 부동산: 목적물 주소 및 임차 면적등이 등기부등본 및 건축물대장과 일치하는지 따져봅니다.

 3-2. 계약 당사자의 인적사항: 임대인, 임차인, 공인중개사의 인정사항이 신분증과 일치하는지 확인합니다.

 3-3. 보증금 지급방법, 시기 확인: 보증금과 월세라면 월차임의 지급 계좌 및 지급 시기를 확인합니다.

 3-4. 계약체결일: 실제 계약을 체결한 날짜를 확인합니다.

 3-5. 기타 특약사항: 주택 상태 관련 특약(옵션 사항, 수리비 부담 등) 계약 조건(근저당 말소 등)을 확인합니다. 또한 구두로 약속했던 내용들을 세세하게 기록하는 것이 좋습니다.

 

 

4. 계약 이후 대항력과 우선변제권을 갖추어야 합니다.

• 대항력: 내가 사는 집에 대한 권리를 주장할 수 있는 힘입니다.
• 우선변제권: 채무가 있을 때 특정한 채권자가 다른 채권자보다 먼저 돈을 받을 수 있는 우선권입니다.

 대항력은 주택의 인도와 주민등록을 마친 다음날부터 제3자에 대한 효력이 발생한다고 명시되어 있습니다. 따라서 이사를 한 뒤 실제로 거주해야 하고, 전입신고를 해야 대항력이 생깁니다. 

우선변제권을 갖기 위해서는 대항력을 갖추고 확정일자를 받아야 합니다. 확정일자는 이사 전에도 임대차 계약서만 있으면 받을 수 있으니, 가능하면 계약서를 작성한 당일에 발급받는 것이 좋습니다. 주소지의 주민자치센터를 방문하면 됩니다.

 

5. 입주 이후에도 전세사기 리스크가 있습니다.

입주 이후에 임대인(집 소유자)이 세금을 밀리는 미납국세가 많은 고액체납자인 경우나 퇴직한 노동자에게 임금을 주지 않은 경우, 집이 경매에 넘어가 매각이 되더라도 미납국세와 임금채권에 우선권이 생길 수 있고, 이러면 보증금을 온전히 돌려받지 못하게 될 수 있습니다. 이를 예방하기 위해서는 

• 임대인의 동의를 얻어 미납국세 열람제도를 활용하여 임대인의 미납국세를 확인할 수 있습니다.
• 임대인의 동의를 얻어 사회보험 완납증명서 또는 납세증명서를 확인할 수 있습니다.
• 등기부등본확인을 하여 압류 혹은 가압류, 강제경매 개시 결정 등 여부를 확인할 수 있습니다.
• 전세보증보험 가입을 빨리 가입할수록 좋습니다.

6. 계약 종료가 되었는데도 임대인이 보증금을 돌려주지 않을 때는 적극적으로 대응해야 합니다.

 6-1. 내용증명을 발송합니다. 이는 임대인에게 나의 보증금을 돌려달라고 공식적으로 이야기를 하는 것입니다. 내용증명으로 보증금을 보장해 주는 것은 아니지만 이를 받은 상대방이 심리적 압박을 느낄 수 있습니다.

 6-2. 임차권등기명령을 신청합니다. 다음집으로 급하게 이사를 해야 하는 경우라면 임차권등기명령을 실시한 뒤 대항력을 유지한 상태로 이사를 할 수 있습니다.

 6-3. 지급명령을 신청합니다. 이는 전세금 반환소송으로 들어가기 전 최후의 수단입니다. 전세금 반환 소송에 비해서 상대적으로 소요기간이 짧아서 지급결정확정까지 한 달 안에 가능합니다. 비용도 소송에 비해 적게 들어가서 경제적으로 유리합니다. 

 

전세사기를 예방하기 위해서는 전세계약 전, 전세계약 중, 전세계약 후 여러 가지 따져보아야 할 사항들을 잘 살펴야 할 것입니다. 전세사기 피해를 입힌 사기꾼들은 꼭 합당한 처벌을 받았으면 좋겠고, 전세사기로 인한 피해를 보는 사람이 없기를 바랍니다.