1인 가구의 수가 빠르게 늘면서, 오피스텔에 거주하는 가구의 수도 많아지고 있습니다. 오피스텔을 취득하여 직접 거주하는 분들도 계시고, 전세나 월세의 계약을 통해 임대하여 거주하시는 분들도 계실 텐데요. 오피스텔 같은 경우에는 오피스텔이라는 이름에서 볼 수 있듯이(오피스 + 텔) 주거용과 업무용이 혼합되어 있습니다. 소유자가 임대사업자를 등록할 때 어떤 사업자를 등록했는지에 따라 달라지게 됩니다. 주거용은 주택임대사업자, 업무용은 일반임대 사업자를 등록한 것입니다. 오늘은 이 둘의 차이점에 대해 알아보겠습니다.
1. 주택임대사업자란?
주택임대사업자란 오피스텔을 주거용으로 임대를 줄 목적으로 하며, 전입신고가 가능한 임대사업자입니다. 오피스텔의 건축물대장을 확인하면 업무시설(오피스텔)이라고 기재되어 있습니다. 하지만, 소유자가 임대사업자 등록을할 때 주택임대사업자로 등록을 했을 경우, 주거용으로 사용이 가능합니다.
조건에 따라 취득세 및 재산세 감면 혜택이 있으며, 종합부동산세 계산 시 합산되지 않습니다.(자세한 내용은 아래 표로 정리하도록 하겠습니다.) 또한 주택임대사업자는 면세사업자이기 때문에 부가가치세 환급이 불가능합니다.
2. 일반임대사업자란?
일반임대사업자란 오피스텔을 업무용으로 임대를 줄 목적으로 하는 임대사업자입니다. 업무용은 사무실로 사용을 하는 것이기 때문에 전입신고가 불가능하고 주거용으로 사용할 수 없습니다. 그래서 주택수에 포함되지 않습니다. 주택 수에 포함되지는 않지만 관세 사업자이기 때문에 취득세 4.6%를 납부해야 하며, 분양가 중 건물분에 대한 10%에 해당하는 부가가치세를 환급받을 수 있습니다.
3. 주택임대사업자와 일반임대사업자 내용 비교
| 구분 | 주택임대사업자 | 일반임대사업자 |
| 등록시기 | 준공일이나 취득일 기준으로 2개월 이내 등록 * 24. 12. 31.까지 취득세 감면 신청시까지 혜택 제공 |
계약일로 부터 20일 이내 등록 |
| 등록기간 | 사업장 관할 세무서, 관할 구청, 시청 등 거주지 지자체 |
렌트홈, 물건지 관할 세무소 |
| 전입신고 | 가능(주택 수 포함) | 불가(주택 수 포함 안 됨) |
| 부가가치세 환급 | 부가가치세 환급 불가 | 부가가치세 환급 가능(건물분의 10%) |
| 취득세(지방세) | 60m²이하인 경우 취득세 감면 (취득세 200만원 이하인 경우 면제, 취득세 200만원 초가인 경우 85% 감면) |
취득가액의 4.6% |
| 제산세(지방세) | 전용면적 40m² 이하 면제 (세액 50만원 초과시 85% 경감) 전용면적 40m²초과 ~60m² 이하 75% 감면 전용면적 60m²초과~85m² 이하 50% 감면 종합부동산세 합산 배제 |
재산세 과세(토지 및 건물 분리과세) 종합부동산 세 과세 제외 |
| 종합소득세(국세) | 연소득 2,000만원 이하인 경우 분리과세 신청가능 연소득 2,000만원 초과하는 경우 종합소득세 납부 |
월차임의 10% 부가세 부가 |
| 임대의무기간 | 10년 | 10년 |
4. 주택임대사업자 등록 시 주의할 점
임대사업자로 등록을 하면 임대의무기간이 10년입니다. 개인의 사정으로 중도에 말소 신청을 할 수 없으므로 신중하게 결정합니다. 또한 등록임대주택은 등록 이후부터 직전 임대료 대비 임대료 증액(5% 이내) 제한 규정을 적용받으므로 임대사업자가 임의로 임대료를 조정할 수 없습니다.
일반임대사업자(업무용)로 등록을 하고 주거용으로 임대를 준다면 환급받은 부가세를 재납부하셔야 하기 때문에 주의해야 합니다.
출처: 국토교통부 홈페이지
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